7月10日， CBRE世邦魏理仕发布《2024年上半年北京房地产市集归来与瞻望》指出，2024年上半年，北京写字楼市集，CBD和望京去化改善较明显，高房钱定位和老旧楼宇房钱跌幅靠前；零卖物业市集，巨匠挥霍主导需求，高端业态招商难度加大；仓储物流市集，空置率创历史新高，房钱止涨走低，环京市集需求稳中有升；商务园区市集，TMT搬迁活跃，医药健康扩增放缓，办公用途格式房钱加速下行，生命科学专项园区承压；物业投资市集，险资投资者积极布局，各板块成本化率再度走扩。

一、 写字楼市集

—— CBD和望京去化改善较明显，高房钱定位和老旧楼宇房钱跌幅靠前

2024年第二季度，北京写字楼市集未录得新格式入市，上半年市集新增供应有限，同比下降57%。

新租需求复苏程度镇静，尽管本季度新租来往总面积环比擢升30%，但上半年合座的新租来往数目和总面积同比区别下降15%和8%。新租来往中，仍是有超七成的手脚来自于搬迁，田户以迁往同区或周边子市集为主，而CBD、望京、中关村(000931)、奥体及丽泽等区域成为换租需求的主要相连地。扩租需求未见改善，田户保守严慎格调合手续。

从行业看，TMT企业新租需求有所加多，主要由软件开导、大数据及电信通信类需求驱动；金融行业相对庄重，其中基金、金融科技等需求微增，但保障、证券需求放缓；专科管功绩的律所、计划类企业升级换迁手脚合手续，需求主要落位在区位和配套较为完善的中枢商务区；新能源、水电等各人功绩类，以及挥霍品制造业田户升级需求庄重，置身前五大行业。

由于大型企业大界限退租气象较昨年同期有所减缓，上半年全市净吸纳量同比回升，录得12.1万闲居米，在升级换迁需求的带动下，甲级孝敬率高达84%。合座空置呈小幅回落态势，受益于个别大面积需求的落位，部分子市集去化情况有所改善，其中CBD空置率在贯穿六个季度上升后初度下降，而望京空置率环比降幅为各子市蚁集最大。通州、王府井(600859)、东二环、燕莎及金融街(000402)区域受企业整合至私用楼宇、缩面积或迁出所带来的退租影响，空置率出现不同程度增幅。

市集各区域和各级别楼宇房钱大都下行。在田户降本增效的租借策略诉求下，部分高房钱定位楼宇和区域，简略老旧楼宇过火聚会区域去化贫瘠，房钱跌幅靠前。全市平均房钱面价一样本比上半年累计下落4.6%至每月每闲居米275.8元。

世邦魏理仕华北区守护人及来往劳动 | 办公楼 |田户部细密东说念主袁慧 指出：“瞻望2024年下半年，估量三个格式近26万闲居米的新增供应将会在丽泽和通州等新兴区域委派， 此外全市还会有个别矫正格式不时完工入市，估量合座空置率或将小幅上升，房钱将合手续下行。靠近更有意的选址环境，现时田户并非以租借成本为单一考量身分，而是对区位交通、楼宇硬件、可合手续性、物业惩办、零落功能配套、委派时刻与方便性、租约和使用纯真性等诸项要求都提议了更高要求。在此情况下，自己具有品性上风的楼宇加之房钱折让的奋勉，更容易在去化阐扬上体现积极效果；而其他楼宇除了证实成本上风，也不可无情在软硬件的品性阐扬上补都短板。”

二、 零卖物业市集

—— 巨匠挥霍主导需求，高端业态招商难度加大

2024年第二季度，北京零卖物业市集迎来西北旺万象汇、昌平超等合生汇东区、北辰荟三个新格式共同启幕，都位于非中枢区域。至此上半年辞旧迎新下，共计新增生意面积达47.0万闲居米，同比增长44%，而共计退市生意面积也达到25.8万闲居米。

业主端合手续进行品牌调改的同期，品牌端亦加速换位调遣或策略布局，在新增生意体较高开业率影响下，上半年全市累计净吸纳量23.7万闲居米，空置率下降0.4个百分点至7.6%。

在挥霍左迁的影响下，定位巨匠市集的零卖和餐饮成为短期内需求主力。上半年以平价餐厅为首、烘焙甜品为辅的餐饮业态合手续领航，共计占据总新开店铺数目的44%，如本季度费大厨辣椒炒肉甄选店在王府井APM围挡；网红甜品“酸奶罐罐”在西单大悦城(000031)、龙湖长楹天街、新中关购物中心等老练生意体同步开店；上海饮品品牌Yee3(三号椰)区别在野阳合生汇及向阳大悦城开出首店及二店；来自日本的The Matcha Tokyo亦在国贸商城开出北京首店等。而茶饮果汁布局有所安详。衣饰鞋包以29%的新开店铺占比紧随自后，其中潮水衣饰及畅通户外保合手细密的开铺节律，如本季度好意思国年青闲逸品牌Hollister入驻王府井APM及蓝色港湾；户外畅通鞋履Keen、蕉内最高档别形象店区别在野阳合生汇开出新店；快先锋品牌UR及H&M旗下中高端居品线COS同期在野阳大悦城开出新店；Lululemon在三里屯南区开出全新华北最大门店等。同期儿童教培及文娱体验类、杂货礼品等生涯形式业态有昂首趋势。新能源汽车赛说念热度合手续安详。

上半年“假期效应”明显，多个标杆格式表示端午时代客流有5-15%的同比增长。但挥霍左迁下高承租才智品牌延迟严慎，而存量格式品牌迭代大多以餐饮等高流量、高挥霍频次业态为主，且业主方关于高端定位、高房钱品牌的招商流程受阻，全市购物中心首层平均房钱一样本比环比止涨企稳在每天每闲居米31.8元，出租率安详、客群品性较高、对零卖品牌眩惑力较大格式鼓动王府井、三里屯等商圈房钱稳中有升。而在CBD、东城其他、中关村等品牌调遣或升级矫正格式较多的商圈，部分蓝本房钱水平较高的格式在引入同品性或高品性业态补位上遭受贫瘠，故此房钱纯真度加大。大部分格式房钱合手平，以维稳现存品牌田户为主。

世邦魏理仕华北区守护人及来往劳动 | 生意部细密东说念主宋津楼 默示：“下半年北京仍将有多家头部生意地产开导商在外围商圈开业，包括海淀大悦城、通州万象汇、丽泽16号、望京华彩万象汇等，有望助推全年新增供应靠拢100万闲居米，进一步完善区域生意品性。北京市商务局近期发布《促进多元挥霍业态会通高质料发展手脚决策》，为生意体矫正升级、挖掘新兴挥霍场景、栽培出圈居品劳动、优化特点生意环境等手脚提供旅途引导。”

三、仓储物流市集

—— 北京空置率创历史新高，房钱止涨走低；环京市集需求稳中有升

2024年第二季度，北京平谷及大兴空港共委派三个高标仓储物流格式，带来共计29.3万闲居米的新增供应，同期马驹桥委派一个私用高标仓。至此上半年系数新增33.2万闲居米租借高标仓，创历史同期的最高记载，新增格式大都去化难受。

以供应链及协议物流企业为代表的第三方物流成为上半年新增需求主导，占据总新租面积的54%，同比增长13%。由于田户自身业务量和利润率收缩而导致的退租及左迁搬迁屡屡发生，上半年贯穿两个季度净吸纳量录得负值共计-5.4万闲居米，全市空置率攀升至历史最高点23.4%。传统子市集顺义空港及通州活跃度较高。

北京始终处于高位的房钱水平自岁首以来贯穿下行，上半年平均房钱一样本比累计下降3.3%至每月每闲居米54.1元，除平谷由于竞争压力较大、区位等原因下调较大外，由于衰退承租才智较强的田户，其他整个子市集本季度也运行止涨走低，大兴空港、通州、顺义其他等子市集降幅相对明显。

廊坊本季度仅北三县有新增格式委派，共计10.2万闲居米。以供应链及协议物流企业为代表的第三方物流企业加速在有成本和区位详细上风的区域布局，上半年占总新租来往面积的50%，制造业需求亦呈上升态势，上半年占比达27%。年内净吸纳量达35.1万闲居米，由近京子市集固安领跑。全市空置率合手续走低，上半年累计下滑2.9个百分点至47.2%。房钱仍然处于下行赛说念，广阳经开区、北三县、固安、廊坊经开区等近京子市集问询和来往量较大，业主更有能源摄取以价换量策略，房钱降幅在各子市蚁集跳动。

天津本季度仅津南有新增格式委派，共计6.0万闲居米。需求在履历一季度低谷之后明显回暖，上半年净吸纳量共计12.7万闲居米，武清、北辰、宝坻阐扬较好。空置率季末波动至35.0%，各子市集房钱仍有不同程度下滑。

世邦魏理仕华北区守护人及来往劳动部 | 产业地产细密东说念主王晨霞 默示：“下半年北京都市圈合座供应暂时放缓，北京估量仅有8.0万闲居米的新增格式在马驹桥委派，同期廊坊、天津亦将区别有35.7万及10.4万闲居米的新增供应落在近京区域，共同为田户仓储布局策略提供更多丰富的选定。近期北京市商务局推出多项仓储物流基础规律建立与时代升级及矫正撑合手政策，为促进商贸物流、冷链物流、农居品(000061)批发等需求创造利好，进一步助力都门仓储物流市集高质料发展。”

四、 商务园区市集

—— TMT搬迁活跃，医药健康扩增放缓；办公用途格式房钱加速下行，生命科学专项园区承压

2024年第二季度，北京商务园区市集迎来大兴生物医药基地一个4万闲居米的新格式委派，新格式由多个小独栋组成且定位一般研发办公用途。上半年累计新增面积同比下降57%录得17.0万闲居米，均为以办公为主要用途的空间，去化阐扬受现时同质居品选定充裕的影响较大。

上半年全市净吸纳量共计9.4万闲居米，同比增长23%，行业需求名次前三的TMT、医药及生命健康和能源及各人功绩区别占新租面积的31%、28%和16%。但本季度去化阐扬较上季度有明显回落，尽管TMT阐扬活跃，但新租手脚超7成来自格式或子市集之间的搬迁置换需求，对合座市集的去化孝敬有限。同期医药研发企业季内面积缩减、腾退或搬迁气象也有所加多。能源化工类国央企的升级搬迁扩租对本季净吸纳量孝敬较大。

全市空置率上半年累计上升0.8个百分点至23.1%。其中，中关村软件园子市集以价换量策略获取奏效，空置率上半年下降8.9个百分点至20.8%；而北清途径市集同期受到TMT和医药研发有关企业腾退或迁出的影响，上半年空置率攀升6.0个百分点至15.6%；收货于产业的界限化发展，亦庄经开区和大兴生物医药基地得志后果升沉的研发制造空间合手续去化，使得两个子市集上半年净吸纳量均超2万闲居米。

全市商务园区房钱报价上半年一样本比下降2.3%至每月每闲居米153.3元。泛中关村集群业主链接加大房钱降幅，同期一样本比下降3.3%，其中中关村软件园以5.4%的降幅领跑。而类办公需求相对疲软的电子城(600658)慈祥义子市集上半年亦区别录得1.9%和2.7%的降幅。生命科学专项园区在二季度面积腾退、新租放缓的双重压力下，上半年房钱一样本比回落0.8%，其中北清途径市集的生命科学园区二季度有明显下调。

世邦魏理仕华北区董事总司理刘焕丽 默示：“下半年，中关村软件园、亦庄和大兴子市集估量会委派三个新格式共计18.8万闲居米面积，其中两个为生命科学专项园区，新格式均可同期得志企业办公、研发和轻分娩的需求，对产业类田户眩惑力较大。同期，北京市最新印发《北京市加速医药健康协同转变手脚策动(2024-2026年)》，也将进一步通过优化企业转变环境、助力擢升企业转变才智，强化医药健康产业的发展，刺激企业开释更多元化的空间载体需求，鼓动生命科学专项园区的空间去化。”

五、 物业投资市集

—— 险资投资者积极布局，各板块成本化率再度走扩

2024年上半年，北京物业投资市集共录得17笔来往，来往额同比上升51%达185.5亿元，其中二季度完成8笔来往共计121.0亿元，主要受两笔30亿元以上的非市集化来往带动，刨除这两笔成交，二季度及上半年市集活跃度规复仍显滞缓。

险资机构投资者链接积极促成来往落地，季内金额最大的三笔来往均为险资投资者从开导商手中购得优质财富，即两笔详细体和一笔养老公寓，来往金额占比高达84%，推升上半年机构投资者来往额占比至73%。本季度最大的单笔来往来悔改华保障(601336)接盘位于CBD商圈，集聚写字楼、生意和旅店的中枢财富。由远洋和太古地产聚会开导的在建格式颐堤港二期被中国东说念主寿(601628)和太古聚会接办，其中中国东说念主寿出资31亿元购得格式49.895%股权，继2022年颐堤港一期以后再次接盘远洋，而另一开导方太古地产则以9亿元的代价增合手14.895%的股权。此外，中国东说念主寿加速布局养老赛说念，购入昌平北七家华润开导的悦年华养老社区，该格式定位高端转变式“合手续经管退休社区”。

上半年除了险资时常发轫，企业和个东说念主买家来往金额占比位居第二达19%，其中36%的来往额来自企业出于私用需求购入的办公类居品，而剩余的投资属性来往则以旅店和零卖物业方向为主。但和昨年比较，企业和个东说念主买家对投资契机越发严慎和抉剔，二季度来往额环比下降54%，但对优质法拍格式保合手重心宥恕，在望京和海淀区别完成一宗办公和旅店的法拍来往。

世邦魏理仕华北区投资及成本市集部细密东说念主李浩默示：“在可售优质财富数目加多和财富价钱合手续下行等身分鼓动下，备受投资者宥恕的北京中枢区域优质财富上半年来往放量，来往金额占比达62%。二季度，写字楼、零卖以及工业物流租借基本面规复均不足预期，肖似成本市集神气仍保合手相对低迷，前述板块成本化率再度走扩；而优质产业园区和长租公寓板块，由于租借基本面相对安详且受到REITs利好遮掩，受到投资者高度宥恕。往常买卖两边价钱预期差将渐渐收窄，加之更多高性价比财富投放到市集上，估量将加速来往落地。”

---