早上起来看到胡华成发了一篇著作，标题叫《燕郊买房流泪史：屋子只值180万，房贷却达280万，准备断贷》，说17年高位在燕郊接盘屋子的东说念主，4万一平的屋子跌到了1.8万一平，以100平来算，屋子只值180万，然则房贷却有280万，还不如断供。

一朝房价跌去了首付的价钱，这套屋子就莫得价值了。我正本算过一笔账，以一套价值100万元的屋子为例，北漂民工小张职责10年终于凑够了20万首付（咱们假定首付比例是两成），那么他在这套屋子中领有的职权是20%，实质上剩下的80%欠债是属于欠银行的。如若房价着落20%，小张耗损了若干？

需要驻扎的是： 实质耗损要比20%大得多！

在房价着落之前，小张领有的是20万的资产，当房价着落之后，房屋仅价值80万，但银行的住房典质贷款仍旧是80万，这就意味着房产扫数者的资产被满盈摧毁了——100%的下降。在这个例子中，杠杆倍数是5，房地产下降20%形成了100%的耗损，放大了5倍。实质上，在好意思国次贷危急中，好多家庭依然“资不抵债”或“价值倒挂”了，他们领有的房屋是负资产，这本领遴选出售，还得支付住房典质贷款和房屋价值之间的差价。

房价着落对低净值高杠杆的家庭打击最为千里重，因为他们的金钱险些满盈和房屋资产洽商，好多年青东说念主在大城市买房齐是集全家几代东说念主之力凑够首付。

对比下燕郊，北京的房价阴跌了两年多，到本年五六月份开动就有了昂首的趋势。7月份陪共事看房，有个屋子很故酷好酷好，从18年开动挂牌，485万，然后抑遏下调价钱，470万，450万，到本年6月份依然挂到了420万，其时共事去和房东谈，问房东405万卖不卖，房东说410万是底线。问题是，同小区同楼层同户型上一次成交价是398万。不事其后房东遽然把挂了两年多的屋子下架了，不卖了。

十一之后北京地产市集出现了一些深邃的变化，领先是成交急速放量：据北京华夏市集接头部统计，2020年11月，北京二手住宅网签量达17268套，环比增长21%。至此，2020年1-11月，北京二手住宅网签量达到14.79万套，已进步2019年全年的14.5万套。

从中介口中得知，咫尺好多房源依然开动下架，存量的也纷纷上调价钱。12月初，我的共事在回龙不雅看上了一套总价350万的屋子，去和业主谈，但愿以345万的价钱签下，谁知说念本日还有两拨东说念主去跟业主谈，业主的口头预期瞬息升迁了，立地把挂牌价升迁了10万。

另外一个有钱的一又友，看的是总价800~100万独揽的大户型二手商品房，从8月看到咫尺，恶果最近发现之前看不上的房源咫尺齐下架了，卖倒是没卖出去若干，基本上齐是业主加价预期起来了，齐捂着不卖了。

更多的情况是，二手房迟缓从买方市集变成卖方市集，之前业主齐会虚高挂几万，等着买家来砍价，咫尺险些莫得砍价空间，业主如若发现我方屋子太受接待（带看次数多等），说不定还可能提价。

实质上北京房价从17/18年的高点到咫尺，最大回撤也不外15%，比起燕郊比腰斩还可怕的暴跌，其实微不足道。

在北京这轮楼市回暖之前，咱们依然看到了深圳和上海的躁动：

深圳出现了润玺万东说念主摇号的盛况（认筹金350万），上海也有认筹金高达600万的网红盘融创徐汇滨江壹号。

如若房地产市集还有中枢资产，拉持久限看，不是低估值的长沙，不是中部枢纽武汉，更不是环京的燕郊、毗邻上海的昆山或者挨着深圳的惠州，毫无疑问照旧一线城市京沪深。

每一轮退换齐是入场的时机，只好本领拉长，一定会再翻新高，这个真义不仅适用于房地产市集，也雷同适用于股票市集，是以买股票，也一定要买中枢资产。不光公募基金最爱茅台，外资也最爱茅台，谁是A股的中枢资产一目了然：

中枢资产的流动性好、资金容量大。举个例子，比如紫金矿业在这轮周期有色行情中，涨幅比铜陵有色大，回撤还更低（董承非和周蔚文重仓紫金）。咱们前边对比燕郊的屋子，17年以来北京的屋子最大回撤约为15%，中枢资产照实很贵然则抗跌。北京中枢区的屋子是确切有东说念主住，这即是最大的安全旯旮，而燕郊的屋子好多齐是投契盘，心扉消退后就一地鸡毛了。

是以持久来看，你说50倍PE的茅台贵吗，名义看起来大要很贵，然则茅台是刚需，是一种粗野象征，是无法被替代的东西。饭局上出现茅台意味着这是极其遑急的饭局，而立正送茅台弥远不会错，枢纽一般东说念主还抢不到正价的茅台。

50倍PE的五X液也许贵了，然则50倍PE的茅台，用某首席的话来说，那即是出厂价的LV啊！（此处手动狗头）

买不到LV，你还不错买迪奥普拉达古奇香奈儿，然则买不到茅台，你就确切妹！有！办！法！

（股票有风险，投资需严慎，不当作投资依据）

蔓延阅读： 买白酒，中国三百亿以上边界基金司理的独一出息

---